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Text File  |  1996-10-05  |  8.1 KB  |  159 lines
  1. @103 CHAP ZZ
  2.  
  3.        ┌─────────────────────────────────────────────────┐
  4.        │CHOICE OF ENTITY:   REAL ESTATE RENTAL BUSINESSES│
  5.        └─────────────────────────────────────────────────┘
  6.  
  7. For many years, small businesses investing in income property
  8. (real estate rental property) have tended to avoid the
  9. corporate form, either using partnerships or holding such
  10. real estate in sole proprietorships.  The main reasons for
  11. this tendency were that:
  12.  
  13.     .  A C corporation cannot pass through tax losses to
  14.        individual shareholders;
  15.  
  16.     .  Tax losses could be better utilized by the
  17.        individual than a C corporation, since individual
  18.        tax rates were generally higher;
  19.  
  20.     .  S corporations were not desirable for passing
  21.        through losses, since deductible losses were
  22.        limited to the shareholders' basis for their stock
  23.        (plus the basis of loans they made to the corporation),
  24.        whereas an individual or partner could count as part
  25.        of his or her basis the mortgage on the real property;
  26.  
  27.     .  The limitations on "passive losses" for individuals
  28.        did not exist until the Tax Reform Act of 1986; and
  29.  
  30.     .  Since 1982, S corporations have been subject to a
  31.        corporate level tax on "excess net passive income"
  32.        where passive income (including rents, no matter
  33.        how "actively" the property is managed) exceeds
  34.        25% of gross income.  (The special definition of
  35.        "excess net passive income" for S corporations is
  36.        unrelated to and not at all similar to the '86 Act
  37.        definitions of passive activity income or loss
  38.        that relate to virtually all types of taxpayers.)
  39.  
  40. In recent years, most of these ground rules have changed,
  41. so that corporations, particularly S corporations, are now
  42. much better candidates for holding real estate.  Since the
  43. passive loss rules now either prohibit passive losses
  44. (except to the extent of income from passive activities)
  45. or limit losses from rental real estate to $25,000 a year
  46. for an individual (phasing out for persons with adjusted
  47. gross incomes between $100,000 and $150,000), the need for
  48. a lot of "tax basis" to support huge real estate losses is
  49. much less of a problem, so an S corporation may be quite
  50. suitable, even though cumulative losses are limited to a
  51. shareholder's basis for his or her stock plus loans made
  52. to the corporation by the shareholder.
  53.  
  54. Perhaps even more important, a C corporation (other than
  55. a personal service corporation) is either not subject to
  56. the passive loss limitations, or, in the case of a "closely
  57. held C corporation," can offset such losses against "net
  58. active income" (but not against portfolio income such as
  59. interest or dividends).  Thus, where large tax losses are
  60. expected for a number of years, a C corporation may be able
  61. to take such losses as deductions where another entity
  62. could not.
  63.  
  64. However, a C corporation holding rental real estate still
  65. has some major disadvantages.  One is that when the income
  66. property becomes profitable, the profit will be taxed at
  67. the corporate level and if the property appreciates in
  68. value, or even maintains a value beyond its (depreciated)
  69. tax basis, there will ultimately be additional tax to pay,
  70. if or when the corporation is liquidated someday in the future.
  71. This additional tax would include any capital gain on the
  72. stock held in the company at time of liquidation, plus capital
  73. gains on appreciated real estate in the corporation, and
  74. ordinary income ("depreciation recapture") on depreciation
  75. deductions taken over a period of years by the company.
  76. @IF167xx]As a company engaged in real estate rental operations, you
  77. @IF167xx]could find yourself in a very serious tax trap someday if
  78. @IF167xx]@NAME were to become a C corporation.
  79. @IF167xx]
  80. @IF167xx]Fortunately, this does not now appear to be a problem for
  81. @IF167xx]@NAME, currently a @ENTITY.
  82.  
  83. Another disadvantage of operating as a C corporation is
  84. that the rental income may be considered "personal holding
  85. company" income, subject to a 39.6% penalty tax if not
  86. distributed, if the company has significant amounts of other
  87. "personal holding company income" of other types, such as
  88. dividends and interest.  (If 50% or more of a company's
  89. "adjusted ordinary gross income" is considered "adjusted
  90. income from rents," the rental income itself won't cause a
  91. problem, but even in that case it must distribute any other
  92. kinds of personal holding company income, such as interest
  93. or dividends, that exceed 10% of "ordinary gross income.")
  94. @IF166xx](This, however, will not be a consideration in the case of
  95. @IF166xx]your business -- although yours is a C corporation, it will
  96. @IF166xx]not be considered a "personal holding company," since you
  97. @IF166xx]have indicated that no 5 individuals control over 50% of the
  98. @IF166xx]stock of @NAME.)
  99.  
  100. Thus, on balance, it is now hard to make any blanket statement
  101. as to which type of entity is best for holding rental real
  102. estate.  Using a corporation should no longer be ruled out
  103. under present law, especially an S corporation that elects S
  104. status in its first tax year and thus is exempt from the
  105. special tax on "excessive passive income."  Holding real
  106. property in a corporation may now make very good sense,
  107. depending upon your particular situation.  This is a very
  108. complex decision that, in most cases, should be made only
  109. after consulting a competent tax accountant or tax attorney,
  110. however.
  111. @IF118xx]
  112. @IF118xx]PLANNING POINT FOR @NAME:
  113. @IF118xx]┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
  114. @IF118xx]│As an S corporation, be sure that if the corporation has     │
  115. @IF118xx]│passive income, like dividends, interest, rents or royalties,│
  116. @IF118xx]│that you obtain competent tax advice as to whether or not    │
  117. @IF118xx]│the special tax on "excessive passive income" is applicable  │
  118. @IF118xx]│to your company.  You may be exempt from it, but....         │
  119. @IF118xx]│                                                             │
  120. @IF118xx]│The tax consequences of not knowing could be most unpleasant.│
  121. @IF118xx]└─────────────────────────────────────────────────────────────┘
  122.  
  123. On balance, the author of this program is of the view that
  124. keeping real estate out of a C corporation will continue to
  125. be advisable in most situations, but that holding rental
  126. property in an S corporations is now virtually on a par with
  127. holding it individually or in a partnership, at least in the
  128. case of a new S corporation that is not subject to the
  129. special S corporation tax on "excessive net passive income."
  130.  
  131. Even more attractive for holding rental real estate, in
  132. many cases, is the "limited liability company" (LLC) entity,
  133. which offers partnership pass-through tax treatment, coupled
  134. with the limited liability benefits of a corporation.  Every
  135. state has now adopted LLC laws.  In addition, most states now
  136. allow partnerships to register to become "limited liability
  137. partnerships" (LLPs), which, like LLCs, are generally treated
  138. the same as regular partnerships for tax purposes.  However,
  139. there are a number of unresolved and complex tax issues
  140. having to do with deductibility of losses that may provide
  141. some uncertainty if an LLC or LLP is used to hold rental
  142. real estate, where tax losses are being generated.  Because
  143. LLCs and LLPs are relatively new entities, not all of these
  144. tax wrinkles have been worked out yet.
  145.  
  146.      ┌──────────────────────────────────────────────────────┐
  147.      │BOTTOM LINE RECOMMENDATION:   UNDER  CURRENT TAX LAWS,│
  148.      │INCORPORATING RENTAL REAL ESTATE COULD NOW MAKE SENSE,│
  149.      │ALTHOUGH THIS WAS RARELY TRUE BEFORE THE 1986 ACT.  IN│
  150.      │PARTICULAR, S CORPORATIONS ARE NOW FREQUENTLY A VIABLE│
  151.      │CHOICE  FOR HOLDING  RENTAL PROPERTIES.   BUT  CONSULT│
  152.      │YOUR TAX ADVISER BEFORE INCORPORATING YOUR PROPERTIES!│
  153.      │                                                      │
  154.      │ALSO, GIVE STRONG CONSIDERATION TO USING AN LLC OR LLP│
  155.      │TO HOLD RENTAL REAL ESTATE,  AS THESE NEW ENTITIES MAY│
  156.      │OFFER THE BEST OVERALL TAX RESULTS AS WELL AS THE SAME│
  157.      │DEGREE OF PROTECTION FROM CREDITORS AS CORPORATIONS.  │
  158.      └──────────────────────────────────────────────────────┘
  159.